不動産投資のこれからの変化
オーナーが本人であっても、大会社になれば、会社に移った借地権部分は、株価に影響を与えないから、やはり同じことだ。
なお、相当な地代は、自用地としての相続税評価額（前三年の平均）の年六％となっている。
法人の相続対策のやりやすい点は、株式が数百、数千、数万という数に分割されていることにある。
その点が不動産とくらべ、譲渡や贈与を容易にする。
財産が、細かく分割されていることのメリットははかり知れない。
株式の一株当たりの額面金額は、最低五万円になっている。
たとえば、相続税評価額が一○倍になっていたとしても五○万円だ。
毎年、一株ずつ、子供・嫁・孫などに贈与していっても、非課税の枠に収まる。
贈与分岐点による贈与対策を考えても、このことがわかる。
不動産を千分の一とか一万分の一との持ち分で贈与することも考えられるが、その年の登記手続きは煩雑になる。
その点、株の場合には、いくらでも分割して贈与したり、譲渡したりすることができる。
つまり、細かく分割されている株の性質が、相続や贈与対策を一段とやりやすくしている会社は、法律によってつくられた擬制人格だ。
組織そのものが、人為的で流動的であるため、操作して株価を下げることができる。
たとえば、設備投資などの不動産の購入はそれ自体株価を下げる。
中小会社の場合、不動産購入のための借入金と、贈与税評価額の差が株価に反映するからだ。
生前退職金や死亡退職金をうまく活用して、相続税を下げることができる。
そのための経営者保険の活用も有利である。
また従業員持株制度を利用することもできる。
これによって、従業員に額面で株を譲渡し、相続財産から除くことができる（同族関係者に株を額面で譲渡すれば、時価との差額は贈与とされる）。
会社を分割して収益部門を独立させ、オーナーを相続人にしてしまい、逆に赤字会社と合併して、資産価額を減らすことも考えられる。
含み資産の多い会社だと、資本金を一億円に増資して、含み益を関係なしにしてしまうこともできる。
このように、生身の人間でない法人の流動性のために、いろいろな方法が考えられる。
これらの法人の株価対策は、素人にはとても手が出せない。
法律と税法に精通した専門家のアドバイスがどうしても必要となる。
有限会社をつくるというのは「有限会社設立登記申請書」と、その添付書類を作成し、定款の認証を受け、法務局に登記申請をする一連の手続のことをいう。
実際に、私は有限会社を一日でつくったことが何度もあるが、手続というのはさしてむずかしいものではない。
ただし、登記申請してから、実際に登記が完了して、謄本や印鑑証明書がとれるようになるまで、四、五日から一○日くらいかかる。
設立に関して準備するものは、次のとおりである。
市役所（区役所）では社員（株式会社の株主にあたる）になる者の印鑑証明書を二通ずつとる。
取締役になる者は一人でもよい。
不動産オーナーの場合、息子夫婦が社員となれば事業承継対策に有効だ。
居住用財産でない財産は、居住用にしてから売ればよい（ただし売る目的が居住用にしたものは否定される）。
そもそも不動産そのものに、居住用だとか事業用だとかの本質的な区分があるわけではなく、きわめて人為的なものである。
所有している土地を、なにもしないでとっておけば遊休地だし、家を建てて住めば居住用、アパートを建てて人に貸せば事業用ということになる。
いつでも、その目的を変更できる。
将来の売却や資産運用を考える場合、これらをうまく組み合わせて、税務流出を防ぐことが大切となる。
不動産用途の組み合わせで売却税務流出を防ぐとくに五年、一○年の区切りが、節税に大きくものをいうことがあり、たった一日違って、この期間の問題について、いくつかの注意点をあげておこう。
第一は、ここでいう所有期間が五年、一○年とは正味期間ではなく、「売却した年の一月一日において、五年または一○年を超えていなければならない」ということだ。
つまり、正味期間は一○年以上ということになる。
購入してから正味一○年または五年たっても、まだ売却してはならない。
翌年の初頭まで、売却を延ばす方策を講じなければならない。
第二に、所有期間の計算方法である。
所有期間とは、「資産の取得日から譲渡日までの期間」をいう。
不動産の取引には、契約と引渡登記には何力月かの間をおくのが普通だ。
この場合、取得日および譲渡日とは、契約日をいうのか、引渡し日をいうかｌＩこれによって所有期間は大きく変わる。
この点については、税法はものわかりがよい。
納税者が任意にどちらを選んでもよいことになっている。
所有期間をもっとも長くするには、取得のときは契約日を、譲渡のときは引渡し、登記日をつかえばよいことになる。
売却の場合、契約のときには「一○年または五年を超えていなくても引渡し、登記の日にその期間を超えるよう契約」すればよい。
不動産取引に、年頭引渡しが多いのはこのためである。
第三に、所得時期の引き継ぎの問題がある。
原則として取得日とは、「他から財産を取得した日」だ。
資産の取得者が交替したことによって、所得期間は新たに計算されるが、取得のしかたによっては、前の所有者の所有期間を含めて、所有期間とすることができる。
また、等価交換のように、所有者は変わっていないように見えるのに、所有期間が遮断されてしまう場合もある。
それでは五年、一○年に満たない所有期間の不動産は、どうしたらよいだろうか？事情の許すかぎり、その期間を稼ぐことである。
それも遊ばせておくのではなく、その間なんらかの収益をあげたい。
売ると決まった土地には、堅固な建物ではなく、木造などの比較的処分しやすく、それほど費用のかからないもので有効活用したい。
短期間の有効活用には、テニスコートやゴルフ練習場、繁華街にあれば各種ショールームなどがあるが、なんといってももっともポピュラーなのは駐車場経営であろう。
不動産売却の際、契約はいつでもかまわないが、よほどの事情がないかぎり、引渡しは年が明けてからにしたほうがよい。
税法は、不動産の売却の日とは、契約の日でも引渡しの日でもよい、ということになっている。
また、所得税法は、すべて歴年主義をとっているために、引渡しを年が明けてからすることによって、申告などの期限が一年延びることになる。
十二月三十一日までに引渡しが終わってしまえば、翌年の三月十五日までに税金を申告、納付しなければならない。
たった一日違いの翌一月一日引渡しすれば、さらに翌年の三月十五日まででよいことになる。
マルマル一年延びてしまうわけである。
税金の金額が大きい場合には、利息だけでも、馬鹿にならないほどになる。
引渡しを翌年に持ち越すメリットは、この他に所有期間延長の効果がある。
譲渡所得の長期か短期かというのは、所有期間で決まるが、この所有期間は正味期間でいうのではない。
たとえば、五年を超えて所有している（土地の長期所有の要件）は、正味五年超所有していることではなく五年を超えてさらに年を越さねばならない。
土地の引き渡しは、極力“年が明けてから”年が明けなければ、税法上の所有期間は延びないのだ。
その意味でも引渡しは翌年にしこの二つの事項よりも、引渡しを翌年にすることで得られる、もっと大きなメリットがある。
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